Аренда в Испании: договор, fianza и ваши права

Что гарантирует закон LAU: продление до 5 лет, залог в один месяц, комиссию агентства платит хозяин. Как съехать досрочно и кто платит IBI.

Обновлено: 2026-07-21

Права, о которых вам не расскажут

Аренда жилья в Испании регулируется законом LAU (Ley 29/1994) с поправками закона о жилье 2023 года. Арендатор защищён сильнее, чем ожидают приезжие, — но только если знать нормы.

Три цифры, которые надо помнить

  • Залог (fianza) — 1 месяц. Для жилой аренды закон разрешает ровно один месяц, не больше.
  • Доп. гарантия — максимум 2 месяца. Итого потолок всех гарантий — 3 месяца.
  • Комиссию агентства платит собственник. Всегда. Не вы.

Комиссия агентства — не ваша забота

Самый частый развод на новичках

Закон 12/2023 изменил статью 20 LAU: расходы на услуги агентства и оформление договора несёт арендодатель, независимо от того, физлицо он или компания. Норма императивная — договориться об обратном нельзя, такое условие недействительно.

Если агентство требует с вас комиссию за жилую долгосрочную аренду — это против закона. Исключения: временная и туристическая аренда, а также нежилые помещения.

Залог: сколько и куда

Для жилой аренды залог — одна месячная плата. Для нежилых помещений — две.

В Валенсийском сообществе арендодатель обязан депонировать залог в казначействе Женералитата в течение месяца с подписания договора. За просрочку предусмотрены пени. Это ваша защита: депонированный залог сложнее «забыть» вернуть.

Важно знать

Сверх залога закон разрешает дополнительную гарантию — банковский аваль, страховку от неуплаты — но не более двух месячных плат для договоров до 5 лет. Если с вас просят пять месяцев вперёд «для надёжности», это выходит за рамки закона.

Срок договора и продление

Здесь приезжие часто недооценивают свою защиту.

Порядок действий

  1. Договор заключается на любой срок — хоть на год.
  2. Обязательное продление. Если арендодатель — физлицо, договор продлевается по годам до 5 лет; если компания — до 7 лет. Хозяин не может просто не продлить.
  3. Молчаливое продление. Если по истечении срока никто не уведомил другую сторону, договор продлевается ещё до 3 лет по годовым периодам.

Уведомлять о нежелании продлевать надо заранее: арендодателю — за 4 месяца, арендатору — за 2 месяца.

Как съехать раньше срока

Статья 11 LAU: вы вправе расторгнуть договор после 6 месяцев проживания, предупредив хозяина минимум за 30 дней.

Компенсация платится, только если она прямо прописана в договоре. Тогда максимум — одна месячная плата за каждый оставшийся год договора, пропорционально за неполный год.

Лайфхак

Перед подписанием найдите в договоре пункт про desistimiento. Если штрафа там нет — при досрочном выезде вы не должны ничего сверх уведомления за 30 дней.

Повышение платы

Для договоров, заключённых после 25 мая 2023 года, плата индексируется не по инфляции, а по специальному индексу IRAV, который публикует INE. Он устроен так, чтобы сглаживать резкие скачки. Договоры, подписанные раньше, живут по своим прежним условиям.

Актуальное значение индекса всегда есть на сайте INE — ссылка в источниках.

Кто за что платит

Расход По умолчанию платит
IBI (налог на недвижимость) Собственник
Взносы в comunidad Собственник
Капитальный ремонт Собственник
Вода, свет, газ, интернет Арендатор
Комиссия агентства Собственник

IBI и взносы в comunidad можно письменно переложить на арендатора — но только явным условием в договоре с указанием суммы. Молча включить их в счёт нельзя.

Что попросит арендодатель

Это уже не закон, а рыночная практика — обязанности предоставлять эти документы у вас нет, но без них сдают неохотно:

  • удостоверение личности,
  • трудовой договор и 2–3 последние nómina,
  • informe de vida laboral,
  • иногда декларация о доходах,
  • при слабом доходе — банковский аваль или поручитель.

Что делать, если nómina нет, — в гайде документы для аренды. Как искать саму квартиру — поиск квартиры в Аликанте.

Мошенники

Классика: «квартира супер-дёшево, я за границей, вышлите залог — пришлю ключи». Никогда не переводите деньги за жильё, которое не видели лично или через видеосвязь с человеком, показывающим документы на объект. Подробный разбор схем — мошенники на аренде.

FAQ

Кто платит комиссию агентства при аренде? Собственник. С 2023 года это императивная норма закона для жилой долгосрочной аренды. Требование комиссии с арендатора незаконно, договорённость об обратном недействительна.

Сколько месяцев залога может требовать хозяин? Один месяц fianza по закону плюс максимум два месяца дополнительной гарантии. Больше трёх месяцев суммарно — вне рамок закона.

Может ли хозяин выселить меня через год? Нет, если договор жилой и вы его соблюдаете. Договор обязательно продлевается до 5 лет для собственника-физлица и до 7 лет для компании.

Можно ли съехать раньше окончания договора? Да, после 6 месяцев проживания с уведомлением за 30 дней. Штраф — только если он прямо прописан в договоре, и не больше месяца за каждый оставшийся год.

Обязан ли хозяин прописать меня в квартире? Регистрация в падроне связана с фактическим проживанием. Если договор оформлен на вас, вы подаётесь по договору самостоятельно. Подробнее — гайд про empadronamiento.

На сколько могут поднять аренду? Для договоров после 25 мая 2023 года — по индексу IRAV, который публикует INE и который сглаживает резкие скачки. Произвольно поднять плату в середине договора нельзя.

Что дальше

Нашли жильё — вставайте на padrón, подключайте интернет и коммуналку и оформляйте SIP-карту. Порядок действий — в чек-листе.

Источники