Мошенники при аренде: какие платежи по закону не ваши

Комиссию агентства платит арендодатель, залог равен одному месяцу, доп. гарантии максимум два. Как проверить собственника через реестр, типовые схемы обмана и куда подавать denuncia.

Обновлено: 2026-08-16

Самая распространённая потеря денег при аренде в Испании это не мошенник с фейковым объявлением. Это законные на вид платежи, которые по закону платить не должны вы.

Комиссия агентства при аренде жилья с 2023 года лежит на арендодателе, а не на арендаторе. Залог за жильё по закону равен одному месяцу, а любые дополнительные гарантии не могут превышать двух месяцев. Всё, что просят сверх, это либо ошибка, либо расчёт на то, что вы не знаете нормы.

Порядок действий: как не потерять деньги

Порядок действий

  1. Проверьте, кто собственник. Nota simple из Реестра собственности показывает владельца объекта. Если человек не собственник и не показывает доверенность, дальше можно не идти.
  2. Никогда не платите до просмотра и подписания. Предоплата за «бронь» удалённо это классика потери денег.
  3. Считайте платежи по закону. Один месяц фиансы плюс максимум два месяца дополнительных гарантий. Комиссию агентства вы платить не обязаны.
  4. Требуйте письменный договор и платите переводом, а не наличными без расписки.
  5. Проверьте, что фианса задепонирована. Арендодатель обязан внести её в автономный орган, а не оставить в кармане.
  6. Если уже обманули, подавайте denuncia в Национальную полицию: адреса в локаторе отделений.

Что говорит закон о деньгах на входе

Платёж Что по закону Основание
Фианса за жильё ровно 1 месяц, обязательна статья 36.1 LAU
Дополнительные гарантии не более 2 месяцев при договорах до 5 лет (7 если арендодатель юрлицо) статья 36.5 LAU
Комиссия агентства и оформление договора платит арендодатель статья 20.1 LAU
Повышение платы не чаще раза в год, без явного соглашения не применяется вовсе статья 18.1 LAU
Возврат фиансы через месяц после сдачи ключей начисляются законные проценты статья 36.4 LAU

Комиссию агентства перекладывают на арендатора незаконно

Формулировка закона прямая: расходы на риелторские услуги и на оформление договора несёт арендодатель. Это касается аренды жилья и относится к арендатору-физлицу.

Между тем в объявлениях по Аликанте регулярно встречается строка вида «агентские 1200 €» рядом с той же суммой арендной платы. По опыту жителей, это одна из самых частых лишних трат при заселении: месячная плата, отданная просто так.

Если агентство настаивает, спросите письменное обоснование со ссылкой на норму. Практика показывает, что дальше разговор часто меняется.

Как проверить собственника

Испания ведёт публичный Реестр собственности, и любой человек может запросить сведения об объекте. Документ называется nota simple: он показывает, кто владелец, есть ли ипотека и обременения.

Найти нужный реестр можно в директории Registros de la Propiedad. Общая справка о том, зачем нужен реестр и как получают сведения, есть на сайте Registradores.

Если сдаёт не собственник, а родственник или управляющий, это нормально, но тогда должна быть доверенность. Отказ показать документ при живом договоре аренды это сигнал.

Типовые схемы

Предоплата за бронь удалённо. Объявление с ценой заметно ниже рынка, «собственник за границей», просят перевод за бронирование до просмотра. После перевода связь пропадает.

Сдаёт не тот, кто владеет. Квартиру снимает один человек и пересдаёт её, не имея на это права. Договор в такой ситуации не защищает, а собственник вправе выселить.

Дублирование объявлений. Одно и то же жильё продаётся нескольким людям, с каждого берут задаток.

Договор без письменной формы. Наличные без расписки, ключи «завтра», и доказать факт оплаты нечем.

Плата за 6–12 месяцев вперёд. По опыту жителей, такое требование встречается, особенно к людям без официального дохода. Закон этого не запрещает, но риск полностью на вас: если жильё окажется не тем, деньги вернуть будет крайне сложно.

Почему депонирование фиансы важно именно вам

Фианса не должна оставаться у арендодателя: он обязан внести её в соответствующий орган автономного сообщества. Для вас это не бюрократия, а доказательство: депонированная фианса означает, что договор существует официально и деньги учтены.

Спрашивайте подтверждение депонирования. Отказ его предъявить часто означает, что договор нигде не зарегистрирован, а значит и защищать вас будет труднее.

Красные флаги

  • Цена заметно ниже рынка района. Ориентиры по Аликанте есть в гайде про поиск квартиры.
  • Просят перевод до просмотра или до подписания договора.
  • Собственник «за границей» и общается только в мессенджере.
  • Отказываются показать nota simple или доверенность.
  • Требуют наличные без расписки.
  • Договор не дают прочитать заранее или он только на словах.
  • Требуют комиссию агентства с вас и не объясняют основание.
  • Сумма обеспечения превышает три месяца в совокупности.

Если уже обманули

  1. Соберите доказательства: переписку, объявление, чеки о переводе, реквизиты получателя.
  2. Подайте denuncia в Национальную полицию. Отделения приёма заявлений в Аликанте есть в центре и на севере города, актуальные адреса в официальном локаторе.
  3. Сообщите в банк, если перевод свежий: иногда операцию удаётся оспорить.
  4. Не платите повторно под предлогом «разблокировать» деньги: это вторая волна той же схемы.

Получилось, если

  • Вы видели nota simple и знаете имя собственника.
  • Договор письменный, и вы прочитали его до оплаты.
  • Совокупное обеспечение не превышает трёх месяцев, а комиссию агентства вы не оплачивали.
  • Все платежи прошли переводом и подтверждаются документами.
  • У вас есть подтверждение депонирования фиансы.

Что дальше

Источники

Часть этого гайда собрана из опыта и советов жителей русско- и украиноязычных сообществ Аликанте за 2025–2026 годы: реальная практика перекладывания агентской комиссии на арендатора, требования платить за много месяцев вперёд и просить дополнительные депозиты при отсутствии подтверждённого дохода. Мы приводим текст закона именно там, где практика с ним расходится.

Частые вопросы

Кто по закону платит комиссию агентства?

Арендодатель. Статья 20.1 LAU прямо относит расходы на риелторские услуги и оформление договора на его счёт.

Сколько составляет залог?

Один месяц для жилья. Это обязательный минимум и одновременно норма закона.

А если просят два или три месяца залога?

Сверх фиансы допускаются дополнительные гарантии, но не более двух месяцев при договорах до пяти лет. То есть максимум три месяца в сумме.

Как проверить, что человек действительно собственник?

Запросить nota simple в Реестре собственности. Нужный реестр ищется в официальной директории.

Можно ли платить наличными?

Можно, но расписка обязательна. Безналичный перевод защищает лучше.

Законно ли требовать оплату за год вперёд?

Прямого запрета нет, но риск целиком на вас. Такое требование само по себе повод насторожиться.

Куда жаловаться, если обманули?

Подать denuncia в Национальную полицию, приложив переписку и подтверждения переводов.

Что делать, если арендодатель не возвращает фиансу?

По закону через месяц после передачи ключей на невозвращённую сумму начисляются законные проценты. Это же аргумент в споре.

Источники